Mniejszy popyt na najem

Rozpoczęcie pandemii COVID-19 było dużym zaskoczeniem dla rynku najmu w Polsce. Tendencja wzrostowa w liczbie najmowanych lokali i wzrost stawek czynszu wydawał się nie do zatrzymania. Wystarczyło kilka tygodni, aby konieczne było zrewidowanie decyzji biznesowych inwestorów. Duży odpływ najemców spowodowany zamknięciem zajęć stacjonarnych szkół i uczelni, pracą zdalną i zawieszeniem działalności punktów usługowych spowodowała drastyczne zmniejszenie się pobytu na najem. Można wprost powiedzieć, że po kilku tygodniach nastał czas najemców, a nie właścicieli lokali. Niespotykane przez dłuższy okres czasu negocjacje stawki czynszu są obecnie dość powszechne. Obniżki dla obecnych najemców również nie należą do rzadkości. Taki obraz rynku plus zwiększenie wymagań banków przy udzielaniu kredytów hipotecznych będzie miał wpływ na rozwój tego obszaru i zahamowanie wprowadzania nowych lokali na rynek najmu.

Decyzje o zakupie  mieszkania są czasem przekładane, ale raczej nie obserwujemy wycofywania się potencjalnych nabywców z myśli o własnym M. Dlatego też zaostrzenie kryteriów przyznawania kredytów hipotecznych może tylko na krótki okres zmusić wybrane osoby do najmu. W dłuższej perspektywie ich dążenie do posiadania własnego mieszkania będzie zachowane. Pojawienie się dużej ilości mieszkań na wynajem może spowodować, że część osób zdecyduje się na taką formę zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, ale nie będzie to trend długotrwały.

Zapowiedzi dużych funduszy inwestycyjnych o tworzeniu rynku PRS (z ang. private residential sector), z setkami mieszkań na wynajem pod jednym adresem spowodują, że pojedynczy inwestorzy będą lepiej się przyglądać swoim planom. Może to spowodować, że na rynku pozostaną relatywnie tanie mieszkania oraz takie, które swoją jakością i usługami wspólnymi (np. co-livingi) będą przyciągać większą rzeszę zainteresowanych najmem. Rynek w PRS Polsce jest wciąż w fazie początkowego rozwoju, tylko jeden podmiot ma gotowe więcej niż 1500 mieszkań. Niewątpliwie w przeciągu najbliższych 3 lat będzie to pole to dużych wzrostów wolumenu mieszkań na wynajem. Przy tanim zasileniu w kapitał oraz możliwości cięcia kosztów, rynek PRS powoli będzie się stawał rzeczywistą konkurencją dla inwestorów prywatnych. Dotyczyć to będzie głównie większych miast i obszarów, gdzie najemcy będą się chętniej lokować. Przykładem może być tutaj obszar wokół Ronda Daszyńskiego i Grzybowskiej w Warszawie, gdzie duże natężenie inwestycji mieszkaniowych przyczyni się do zmniejszenia atrakcyjności inwestycyjnej dla indywidualnych inwestorów.

Mniejsze miasta, ośrodki wokół dużych zakładów pracy w dalszym ciągu będą zdominowane przez oferty indywidualne. Polska na tle Europy zachodniej jest w tym wypadku ewenementem. Mając na uwadze, że setki tysięcy osób zdecydowało się najmować mieszkania, rynek instytucjonalny jest dopiero w fazie intensywnego rozwoju. Z czasem, jak w większości gospodarek ten trend będzie się dopasowywał do średniej europejskiej, ale jak to bywa w nieruchomościach, będzie się to działo znacznie wolniej niż w innych gałęziach gospodarki.

Maciej Klukowski
Dyrektor Home Management by Metrohouse