2022-11-28

Kawalerka na sprzedaż do 25m2. Czy wiesz, co kupujesz?

Mieszkanie, lokal usługowy, a może udział w części mieszkania? By uniknąć przykrych niespodzianek u notariusza sprecyzujemy, co tak naprawdę sprzedaje Ci deweloper lub właściciel mieszkania.

 

Jest wiele sytuacji, w których ludzie decydują się na zakup nawet bardzo małego mieszkania. To może być singiel, który nie spędza dużo czasu w domu i nie potrzebuje dużej przestrzeni. Jest minimalistą. Lub inwestor czekający na pierwsze dochody z wynajmu tej przestrzeni na doby. A może to rodzice studenta mieszkającego poza rodzinnym miastem.

 

Kawalerki do 25m2. Te małe mieszkania są relatywnie dobrym pomysłem, bo nie trzeba inwestować dużej gotówki. Czy jednak tak niewielką przestrzeń można nazywać mieszkaniem?

 

 

Kawalerka na sprzedaż do 25 m2. LOKALE WYBUDOWANE PRZED 2018

 

Spełniają wszystkie kryteria mieszkalne, a ich metraż zaczyna się nawet od 15 m2.  Możemy je kupić np. w wielkiej płycie. W latach 70tych budowano bardzo dużo kawalerek dla osób samotnych.  Starano się budować więcej mieszkań, ale takich o niewielkich powierzchniach. Dzięki temu spełniano marzenia o mieszkaniu jak największej liczby gospodarstw domowych.  Takie „kawalerki” mają wydzieloną kuchnię, łazienkę, normalny pokój. To, czego im często brakuje to balkony, które w tamtych czasach były traktowane jako dodatkowy koszt. Jednak zdarzają się małe lokale z balkonem, a raczej jego namiastką, o wielkości 1x1 m.

Każda osoba kupująca mieszkanie o małym metrażu, wybudowane przed 2018 rokiem może sfinansować zakup kredytem hipotecznym i zameldować się w nim.

Przykładowo w ubiegłym roku 17-metrowe kawalerki do remontu lub odświeżenia, na warszawskich Bielanach kosztowały ok 210-230 tys. zł.

 

Kawalerka na sprzedaż do 25 m2. LOKALE WYBUDOWANE PO 2018

 

Od 2018 r wg nowego prawa budowlanego obowiązuje nas nowa definicja terminu „mieszkanie”, które od teraz oznacza powierzchnię nie mniejszą niż 25m2. Oznacza to, że każde mieszkanie do 25m2, które deweloper prezentuje jako mieszkanie, to tak naprawdę według definicji lokal usługowy.

 

Jeżeli mamy do czynienia z lokalem usługowym musimy pamiętać o dwóch ważnych aspektach.

Użytkowanie: Lokal - formalnie może pełnić jedynie funkcje usługowe. Co za tym idzie? Jeśli ktoś zaadoptuje tę przestrzeń jako mieszkalną, nie będzie mógł się w niej zameldować. Zapłaci też za jego użytkowanie wyższy podatek od nieruchomości.

 

Finansowanie: Taki zakup dostępny jest przede wszystkim dla osób prowadzących działalność gospodarczą. Przy zakupie lokalu usługowego mogą bowiem odliczyć sobie 23% podatku VAT, który obowiązuje w przypadku zakupu takiej nieruchomości (o ile będą w nim prowadzić działalność).  Nabywca prawdopodobnie nie będzie mógł sfinansować zakupu kredytem hipotecznym, a kredyt obrotowy na taki cel jest zazwyczaj proponowany na gorszych niż w przypadku kredytu hipotecznego warunkach.

 

Co do podatku: możemy sprzedać takie mieszkanie w każdym momencie, ale musimy pamiętać, w przypadku działań na podatku VAT konieczne jest jego rozliczenie za kolejne 10 lat po zakupie. Jeśli sprzedamy ten lokal wcześniej, będziemy musieli rozliczyć część podatku. Tak samo będzie w sytuacji, gdy zamkniemy działalność gospodarczą.

 

Jeszcze dwa lata temu w Warszawie wyposażone mikrokawalerki kosztowały ok. 10 tys. zł netto/m2, a zakup takiego lokalu kosztował od 160 tysięcy zł netto.

 

Kawalerka na sprzedaż do 25 m2. LOKALE WYODRĘBNIONE

 

Pozostaje jeszcze jedna kwestia do wyjaśnienia. Czasem słyszy się, że właściciel 40 metrowego mieszkania przerabia je na dwie kawalerki. Czy takie wydzielone mieszkanie można kupić?

 

Tak, jednak wiedzcie, że - wówczas nabywa się tylko udział w mieszkaniu. Taki zakup niesie za sobą pewne ryzyko. Dlaczego? Pomimo posiadania części lokalu, pewne powierzchnie są współdzielone. W tej sytuacji sporów nie rozwiąże spółdzielnia ani wspólnota. Jest to trudna forma do późniejszego odsprzedania.

 

 

Czy kawalerki do 25m2 cieszą się popularnością?

 

Zapytałam o to dr Macieja Klukowskiego, Dyrektora Home Management by Metrohouse.

„Zakup udziału w mieszkaniu jest mało popularny z racji współdzielenia fragmentu mieszkania. W przypadku dwupaków, jednego mieszkania podzielonego na dwa mniej kupują je tylko osoby mające już doświadczenie i określony budżet na zakup takich nieruchomości, co wcale nie oznacza, że takich osób jest mało. Jeśli mówimy o lokalu usługowym, ale dobrze wycenionym również bardzo szybko znajdują się klienci, dzięki możliwości odliczenia podatku VAT.

Natomiast dobrze wyceniona kawalerka poniżej 25m2, która ma status mieszkalny jest obecnie najszybszym produktem inwestycyjnym na rynku. W przypadkach takich mieszkań transakcje liczone są w godzinach, nie dniach. Zawsze się znajdzie klient na taką powierzchnię, ponieważ jest najtańszym produktem na rynku.  Mimo, że cena takiego mieszkania będzie relatywnie większa za m 2, niż kawalerki o powierzchni powiedzmy 30m2, sumarycznie i tak kwota za takie mieszkanie nie będzie wysoka. Co również należy też wziąć pod uwagę, jest to fakt, że wszystkie koszty spółdzielni liczy się proporcjonalnie wg zajmowanej powierzchni (z wyjątkiem śmieci). Jeśli więc chodzi o fundusz remontowy, czy ogrzewanie zawsze będzie to mniejszy koszt miesięczny.”

Poniżej przedstawiamy przykładową tabelę kosztów mieszkania na terenie Warszawy: 17,5 metrowego, 24 metrowego oraz 32 metrowego.

 

 

Jak to mówią – „ciasne, ale własne”.

 

Sami widzicie, że pomimo niebosiężnych cen nieruchomości wcale nie trzeba być milionerem, by mieć własne mieszkanie. Z pomocą nowoczesnych projektów można zorganizować przestrzeń, która będzie piękna i funkcjonalna! W dowód na to, o tym napiszę kolejny artykuł.

 

 

 

Autorka: Karolina Wasilewska-Buraczyk

---