2023-03-20

Jak wycenić mieszkanie na sprzedaż?

 

Masz nieruchomość, którą chcesz sprzedać? Kiedy już przygotujesz do tego celu mieszkanie, musisz je wycenić. Od tej decyzji zależy, czy oferta będzie się cieszyć zainteresowaniem, jak długo będziesz czekać na znalezienie klienta, a także – ile pieniędzy trafi do Twojej kieszeni. Jak ustalić cenę mieszkania? Co warto brać pod uwagę?

Jak wycenić mieszkanie?

Wartość nieruchomości zależy od wielu czynników i w każdym przypadku należy podejść do jej szacowania indywidualnie. Jeśli zrobisz inaczej, to wtedy albo uzyskasz mniejszą kwotę niż było to możliwe albo zainteresowania nie będzie ze względu na zbyt wysoką cenę. Możesz spróbować ustalić wartość lokalu samodzielnie, ale warto skorzystać z pomocy specjalisty – agenta nieruchomości. Jak wycenić mieszkanie bez pomocy? Musisz wziąć pod uwagę wiele kwestii.

Znajdź mieszkania o podobnych parametrach

Sprawdź inne oferty nieruchomości i spróbuj znaleźć lokal, który znajduje się na tym samym osiedlu, ma taki sam metraż, rozkład pomieszczeń, jest na tym samym piętrze i ma podobny stan techniczny. Nie będzie to łatwe, ale możesz wytypować mieszkanie o zbliżonych cechach. Pamiętaj, że sprzedający różnie podchodzą do wyceny nieruchomości. Niektórym zależy na ekspresowym zbyciu lokum i wystawiają cenę poniżej rynkowej. Inni dopiero sprawdzają, jak zareagują zainteresowani i zaczynają od bardzo wysokiej kwoty. Miej to na uwadze.

Na którym piętrze znajduje się mieszkanie?

Znajomy, który mieszkał na pierwszym piętrze, sprzedał nieruchomość i zamierzasz wystawić za tyle samo lokal na ostatnim poziomie w budynku? To błąd. Szukający mieszkania przeważnie ustalają, że interesują ich lokale położone wyłącznie na określonych poziomach – czwarta kondygnacja bez windy nie jest preferowana. Oczywiście Twoje lokum może mieć inne zalety i być warte nawet więcej niż to sąsiada, ale jeśli ich stan techniczny i parametry są podobne, to jednak lokal na pierwszym piętrze ma wyższą wartość.

Wpływ na cenę ma obecność windy – wyższe piętro przestaje być tak problematyczne w momencie, kiedy można na nie wjechać.

 

Przy sprzedaży piętro ma znaczenie (foto:pixabay.com)

Metraż mieszkania

Im nieruchomość ma większą powierzchnię, tym jest więcej warta. Natomiast im większy metraż, tym mniejsza cena za m kw. Dlatego przeważnie stawka za metr kawalerki jest znacznie wyższa niż w przypadku dużego mieszkania. Bierz pod uwagę cenę za m kw. lokalu o podobnej powierzchni.

Lokalizacja

W każdym mieście są dzielnice czy ulice, gdzie nieruchomości są najdroższe lub najtańsze. Wpływa na to wiele czynników – m.in. bezpieczeństwo, otoczenie, stan budynku, odległość od sklepów i istotnych miejsc, takich jak szkoła czy przedszkole, ale też stereotypy dotyczące danej dzielnicy, czy prestiż zamieszkania. Dlatego przy ustalaniu ceny warto wziąć pod uwagę także lokalizację i pamiętać, że ma ona duże znaczenie dla ksztaltowania się cen. W wielu miastach różnice mogą sięgać nawet 50 proc.

Stan techniczny mieszkania

Im więcej czasu minęło od ostatniego remontu, tym nieruchomość może prezentować się gorzej. Jeśli wyceniasz mieszkanie, to oceń stan podłóg, ścian, okien, instalacji hydraulicznych i elektrycznych. Czy mieszkanie wymaga lekkiego odświeżenia czy jednak generalnego remontu? Jeśli w grę wchodzi ta druga opcja, to lokal musi być tańszy od nieruchomości, która nadaje się do zamieszkania i ma podobne parametry.

Na rynku są klienci, którzy oczekują lokum niemal gotowego, najlepiej z wyposażeniem, ale i tacy, którzy wolą od podstaw samodzielnie przygotować nieruchomość do zamieszkania. Jeśli jednak mają podjąć się takich czynności, to muszą uzyskać zadowalającą cenę.

Mieszkanie z wyposażeniem czy bez?

Jeśli w nieruchomości jest kuchnia z aneksem, to przeważnie zostaje całe wyposażenie. Tak samo wygląda to w przypadku szaf na wymiar i sprzętów pod zabudowę. To elementy, które podwyższają wartość mieszkania, o ile są w dobrym stanie i nadają się do dalszego użytku. Trudno, aby pozytywnie wpłynęły na cenę urządzenia, które są uszkodzone – to dla kupującego większy problem niż korzyść. Wszystko co jest w złym stanie i nie nadaje się do użytku, lepiej usunąć z mieszkania.

Dostępność balkonu, tarasu lub ogródka

Mieszkania położone na parterze mogą mieć taras lub ogródek. Miejsce do relaksu to atut lokalu, co w okresie pandemii Polacy szczególnie doceniali. Zaletą lokalu jest również balkon – najlepiej duży, z ładnym widokiem. To elementy, które podwyższają wartość nieruchomości, nawet jeśli nie są w najlepszym stanie.

 

Balkon jest zawsze mile widziany (foto:pixapay.com)

Dostępność piwnicy

Mieszkania na nowych osiedlach przeważnie wymagają dopłaty, jeśli właściciel nieruchomości chce mieć przestrzeń na rowery, sanki, narzędzia i inne rzeczy. Jeżeli masz piwnicę, to możesz się zastanawiać, gdzie trafiłyby te wszystkie przedmioty, gdyby nie to pomieszczenie? W przypadku gdy Twoje mieszkanie ma do niej dostęp, to działa zdecydowanie na plus. Tylko pamiętaj, aby zadbać w nim o porządek. Niech oglądający widzi, że znajdzie w piwnicy miejsce dla wielu rzeczy.

Układ mieszkania

Ważne jest odpowiednie zagospodarowanie przestrzeni. Pomieszczenia powinny być wydzielone równomiernie, a ciągi komunikacyjne zajmować niewiele miejsca. Niepożądane jest również, kiedy dostanie się do jednego pokoju wymaga przejścia przez inny. Jeśli powierzchnia danego lokalu jest wykorzystana optymalnie, to nieruchomość jest warta więcej za metr niż mieszkanie, w którym przestrzeń jest źle dobrze zagospodarowana.

Stan prawny nieruchomości

Uregulowany stan prawny mieszkania wpływa na zwiększenie jego wartości. Jeśli na nieruchomości nie ciąży żadne prawo dożywocia czy prawo odkupu, to stanowi to jej plus. Agenci nieruchomości zawsze sprawdzają księgę wieczystą nieruchomości.

Jeśli w dziale III znajduje się wpis o wszczęciu egzekucji, to negatywnie rzutuje to na wartość mieszkania. Oznacza to, że właściciel ma długi, co wprowadza komplikacje w doprowadzeniu transakcji do końca. Wszelkie ryzyka związane ze stanem prawnym nieruchomości przekładają się na niższą cenę mieszkania.

Miejsce parkingowe

Coraz częściej kupujący mieszkania muszą dodatkowo zapłacić za miejsce parkingowe. Jeśli lokum je ma, to z pewnością jest to atut nieruchomości. Rzadkością są w Polsce rodziny, szczególnie w miastach, gdzie nikt z domowników nie jeździ autem. Często praktyką jest podawanie w ogłoszeniu oddzielnej ceny za mieszkanie i oddzielnie za miejsce parkingowe.

 

Miejsce markingowe podwyższa wartość transakcji (foto:pixabay.com)

Jak szybko chcesz sprzedać nieruchomość?

Zastanawiasz się, jak wycenić mieszkanie, aby sprawnie znaleźć klienta? Niektórzy sprzedający są w takiej sytuacji, że muszą ekspresowo zbyć nieruchomość, bo np. potrzebują natychmiast wyjechać z kraju i nie mają komu powierzyć zajmowania się lokalem. To nie oznacza, że muszą sprzedać nieruchomość znacznie poniżej ceny rynkowej. Jeśli jesteś właścicielem takiego mieszkania, to skontaktuj się z nami. Mamy w bazach klientów, którzy mają bardzo konkretne oczekiwania. W przypadku gdy Twoja nieruchomość się w nie wpisuje, to możliwe, że sprzedamy ją szybko na zadowalających dla Ciebie warunkach.

Jednocześnie pamiętaj, że bardzo wysoka cena, odbiegająca od rynkowej i rzeczywistej wartości mieszkania przeważnie spowoduje, że długo poczekasz na znalezienie nabywcy.

Home standing

Stawiasz na home standing i przygotowujesz lokal tak, aby zachwycić zainteresowanych? W takim przypadku możliwe, że nieruchomość znajdzie nabywcę nawet, jeśli jego cena będzie powyżej rynkowej.

Jak ustalić cenę mieszkania? Najczęściej popełniane błędy

Wiesz już, jak wycenić mieszkanie. Jakie możesz popełnić błędy? Czego warto się ustrzec?

• Pośpiech – nie jest Twoim sprzymierzeńcem. Nie ustalaj ceny nieruchomości bez rozeznania. Poświęć czas na ustalenie realnej wartości rynkowej.
• Nierealistyczna wycena – możesz mieć sentyment do nieruchomości, która według Ciebie jest bardzo wartościowa, ale spójrz na nią z dystansem. Zainteresowany może nie widzieć w niej tego, co ma dla Ciebie znaczenie.
• Duży margines na negocjacje – jeśli oczekujesz 280 tys. zł, a podasz kwotę 310 tys. zł, to Twojej oferty nie zobaczą wszyscy użytkownicy serwisów ogłoszeniowych, którzy ustawią limit cenowy na 300 tys. zł.
• Nadmierne sugerowanie się kwotami mieszkań zlokalizowanych po sąsiedzku – jeśli inne lokum w Twoim budynku poszło za daną kwotę, to nie oznacza, że wartość Twojego mieszkania jest taka sama. Może być znacznie wyższa lub niższa.

Jak wycenić mieszkanie z agentem nieruchomości Metrohouse?

Jak widzisz, wycena nieruchomości nie jest taka łatwa. Wymaga zwrócenia uwagi na wiele kwestii. Jeśli popełnisz błędy, to możesz wydłużyć czas oczekiwania na sprzedaż albo uzyskać zapłatę poniżej oczekiwań. Postaw na pomoc agenta nieruchomości. Specjalista z Metrohouse ma na co dzień do czynienia z rynkiem mieszkaniowym. Wie, co aktualnie cenią klienci, jakie parametry zwiększają wartość lokalu, ma też narzędzia w systemie, które umożliwią Ci uzyskanie informacji o realnej do uzyskania cenie. Fachowcy wycenią mieszkanie tak, aby sprzedający uzyskał jak najwyższą zapłatę.

 

 

---